Соблюдение земельного законодательства – это не просто обязанность, а вклад в общее благополучие Темрюкского района. Когда земля используется по закону, рационально и без конфликтов, выигрывают все: добросовестные собственники чувствуют себя защищёнными, а муниципалитет развивает инфраструктуру.
Задача контрольного органа – не наказать, а помочь привести использование земли в соответствие с законом. Своевременная консультация, профилактические мероприятия или разъяснение позволяют избежать штрафов, судебных разбирательств и необходимости сносить построенные объекты. Бережное и законное отношение к земле – залог комфортной жизни и устойчивого развития Темрюкского района.
Что представляет муниципальный земельный контроль
Управление муниципального контроля администрации муниципального образования Темрюкский муниципальный район Краснодарского края осуществляет системную работу по контролю за соблюдением земельного законодательства, профилактике нарушений и защите законных интересов граждан, предпринимателей и самого муниципалитета.
Муниципальный земельный контроль – это совокупность регулярных мероприятий, направленных на предотвращение, выявление и пресечение нарушений требований федерального законодательства в сфере землепользования и градостроительства.
Во-первых, это профилактика нарушений. Контрольный орган разъясняет гражданам и организациям требования земельного и градостроительного законодательства, информирует о типичных ошибках и способах их избежать.
Во-вторых, это наблюдение за фактическим использованием земельных участков: выявление фактов самовольного занятия земли, использования участка не по целевому назначению, строительства без необходимых разрешений или с нарушением градостроительных норм.
В-третьих, это принятие мер реагирования: от выдачи предостережений и предписаний до направления материалов в государственные надзорные органы или в суд.
Деятельность Управления муниципального контроля регламентируется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», а также Положением о муниципальном земельном контроле, утверждённым решением XIX сессии Совета муниципального образования Темрюкский район VII созыва от 21 сентября 2021 г. № 146.
Основные итоги осуществления муниципального земельного контроля за 2025-й год
Обследовано более 1500 земельных участков, проведено 434 контрольных мероприятия без взаимодействия. В целях пресечения и устранения нарушений правообладателям земельных участков объявлено 347 предостережений о недопустимости нарушения обязательных требований.
Обращаю внимание! Предостережение – это акт государственного надзора, направленный на предупреждение нарушения закона и на профилактику правонарушений, в ряде случаев это первоначальная мера контроля соблюдения законодательства.
Предостережение не требует предоставления документов и не влечёт административной ответственности, но является важным сигналом: игнорирование предостережения в будущем может повлечь более серьёзные меры реагирования.
По итогам 2025 года зафиксированы наиболее распространённые случаи нарушения обязательных требований:
• использование земельных участков без предусмотренных законодательством прав (самовольное занятие) – 47 %;
• использование земельных участков не в соответствии с установленным целевым назначением и (или) разрешённым использованием – 38,7 %;
• иные нарушения требований – 12,1%
• неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества – 2,2 %.
Не дайте себя обмануть при покупке земли
Хотелось бы рассказать об участившихся случаях мошенничества в сфере оборота земельных участков и объектов недвижимости.
В результате мониторинга информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в том числе интернет-площади «Avito.ru» выявлены случаи продажи земельных участков с видом разрешённого использования «Для сельскохозяйственного производства» под видом участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства.
Приобретая участок для строительства, покупатель намерен осуществить строительство жилого дома, однако впоследствии выясняется, что возведение объекта капитального жилья невозможно ввиду неподходящей категории земли и вида разрешённого использования (ВРИ). При этом продавец, заведомо зная об ограничениях, вводит покупателя в заблуждение относительно возможности строительства и устанавливает цену, сопоставимую со стоимостью участков под ИЖС.
В целях предотвращения возможных противоправных действий рекомендую гражданам соблюдать следующие меры предосторожности:
Обязательно проверяйте категорию земель и вид разрешённого использования участка. Указанные сведения содержатся в выписке из ЕГРН, а также на Публичной кадастровой карте (общедоступный интернет-ресурс). Для проверки достаточно указать адрес или кадастровый номер участка.
Обращайте внимание на допустимые виды разрешённого использования: ИЖС, ЛПХ (приусадебный земельный участок), ДНП/ДНТ (земельный участок для ведения дачного хозяйства), СНТ (земельный участок для ведения садоводства).
На основании изложенного, уведомляю граждан о необходимости тщательной проверки правоустанавливающей документации при совершении сделок по приобретению земельных участков. Соблюдение данных рекомендаций позволит избежать участия в мошеннических схемах.
Кроме того, выявлены факты продажи квартир в индивидуальных жилых домах, в нарушение требований федерального законодательства.
Как не стать владельцем квартиры в доме под снос
Законодательством установлено, что такое индивидуальные жилые дома, а что – многоквартирные жилые дома: индивидуальный жилой дом не должен превышать трёх этажей, и он предназначен для проживания одной семьи. В границах населённых пунктов на землях для индивидуального жилищного строительства, согласно закону о «дачной амнистии», можно строить жилые объекты для индивидуального пользования, не получая разрешения на строительство и оформляя права на них также в упрощённом порядке, в случае соблюдения градостроительных требований.
Многие недобросовестные застройщики, пользуясь такой лазейкой, значительно снижающей стоимость строительства за счёт более дешёвой земли под ИЖС, отсутствия необходимости оформления объёмной разрешительной и проектной документации и ответственности за проведение инженерных коммуникаций, строят индивидуальный жилой дом, регистрируют в Росреестре, затем в доме определяют доли в праве общей долевой собственности и фактически распродают как многоквартирный. Разумеется, такие застройщики не отвечают за социальную нагрузку – школы, больницы, детские сады – то, что обязаны предусматривать строители МКД. Люди покупают такие квартиры, потом для них наступают негативные последствия, вплоть до признания объекта самовольным и его сносе.
Разъясняю, это может быть сделкой повышенной опасности. Что должно насторожить в первую очередь, так это цена. Квартиры на несколько порядков дешевле рынка чаще всего встречаются в малоэтажном МКД, возведённом с нарушениями законодательства. Достаточно вероятность того, что такой объект могут признать самовольной постройкой и вынести решение о сносе. Поэтому обязательно проверяйте законность возведения дома и продажи квартир, а также полномочия продавца на отчуждение недвижимости.
При покупке квартиры в малоэтажном доме предлагаю:
– запросите и тщательно изучите всю документацию от застройщика: разрешение на строительство, договор аренды земельного участка или документы о праве собственности;
– обратите внимание на тип договора, который вам предлагается заключить: это договор на участие в долевом строительстве или покупка доли? Последний вариант однозначно должен вас насторожить: именно такой формат используется в сделках с незаконно возводимыми многоквартирными домами;
– проверьте целевое назначение участка, на котором ведётся строительство (построен) МКД.
Изъятие участков у владельцев самовольных построек
Немного остановлюсь на изъятии земельных участков у владельцев самовольных построек, не исполнивших решение о сносе.
В настоящее время в реестре самовольных объектов на территории Темрюкского района находится 96 объектов, из них по 30 объектам решения суда о сносе вступили в законную силу. Возбуждены исполнительные производства. Изменения в правовом регулировании вопросов о самовольных постройках позволили применять санкции за неисполнение решения суда или приведении в соответствие с установленными требованиями, предусматривающие изъятие земельного участка.
В случае если решение суда в отношении самовольного объекта не исполнено, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием об изъятии находящегося в частной собственности земельного участка и о его продаже с публичных торгов.
При этом обязательства по сносу самовольного объекта возлагаются на нового собственника, который приобрёл участок с публичных торгов.
Указанные меры являются стимулом для выполнения требований законодательства лицами, осуществившими самовольное строительство, а также позволяют вовлечь в хозяйственный оборот земельные участка, которые ранее не могли быть использованы по причине нахождения на них самовольных построек либо использовались собственником в нарушение закона.
Нужен ли муниципальный земельный контроль?
Многие жители задаются вопросом: для чего нужен муниципальный земельный контроль, если уже существует государственный земельный надзор?
Ответ прост: муниципальный контроль действует на своей территории и выявляет те проблемы, которые могут быть не выявлены на федеральном уровне. Контрольный орган помогает соблюдать порядок использования земли в каждом конкретном поселении, на каждом участке.
Это выгодно всем законопослушным гражданам. Если кто-то самовольно захватил часть соседнего участка или муниципальной земли, построил объект без разрешения – это нарушает права других. Контрольный орган выявляет такие факты и добивается их устранения. Кроме того, профилактическая работа позволяет избежать штрафов и судебных издержек для тех, кто только планирует строительство или хочет изменить вид использования своего участка.
Важно понимать: муниципальный земельный контроль не ставит своей целью наказание любой ценой. Его приоритет – профилактика: разъяснение требований закона, предупреждение нарушений и предоставление возможности для их устранения без штрафов и судов. Предостережения, консультации, разъяснения на сайте – всё это инструменты, помогающие гражданам добросовестно и ответственно использовать свою землю.
Как избежать нарушений
Проверьте документы на участок
Прежде всего, убедитесь, что право на земельный участок (собственность, аренда, постоянное бессрочное пользование) зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если земля используется без оформленных прав – это уже нарушение, которое может повлечь административный штраф и требование освободить участок.
Используйте землю строго по целевому назначению и виду разрешённого использования
В выписке из ЕГРН указаны две важные характеристики: категория земель (например, земли населённых пунктов, земли сельскохозяйственного назначения) и вид разрешённого использования – например: «для ведения личного подсобного хозяйства», «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения садоводства». На участке можно заниматься только тем, что соответствует этим характеристикам.
Не начинайте строительство без разрешительных документов
Для строительства капитальных объектов в большинстве случаев требуется либо уведомление о планируемом строительстве (для индивидуальных жилых домов и садовых домов), либо разрешение на строительство (для других объектов). Строительство без соответствующих документов или с отступлением от утверждённых параметров признаётся самовольной постройкой. По инициативе контрольных органов или соседей суд может обязать снести такую постройку за ваш счёт, а расходы на снос могут быть сопоставимы со стоимостью самого строения. Поэтому прежде чем заливать фундамент, убедитесь, что у вас есть все необходимые документы.
Следите за границами своего участка
Одна из самых частых проблем – самовольное занятие земли. Это происходит, когда фактическая площадь используемого участка превышает площадь, обозначенную в документах. Любое изменение границ должно быть оформлено через межевание и регистрацию прав в Росреестре. Не стесняйтесь заказывать вынос границ участка в натуре, особенно при покупке земли или начале строительства.
Будьте особенно внимательны в прибрежных зонах
На территории Темрюкского района действуют строгие ограничения, связанные с близостью Чёрного и Азовского морей, лиманов и рек. Береговая полоса водных объектов общего пользования (20 метров) находится в федеральной собственности и не может быть огорожена или застроена. Кроме того, в 500-метровой зоне от береговой линии действуют особые требования к строительству и земляным работам. Даже если участок находится в вашей собственности, это не освобождает от установленных законом ограничений. Любое строительство или земляные работы в этих зонах без соответствующих разрешений является грубым нарушением и влекут серьёзные последствия.
Не допускайте длительного неиспользования участка
Если участок предназначен для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства, федеральным законом установлены сроки, в течение которых он должен использоваться по назначению. Длительное неиспользование – зарастание сорняками, отсутствие строительных работ – может стать основанием для изъятия участка. Даже если вы пока не готовы вести хозяйственную деятельность или строить, поддерживайте участок в надлежащем состоянии – косите траву, убирайте мусор.
