Светлана из г. Темрюка спрашивает: «У меня, как и у многих темрючан, есть гаражи в городе. Раньше вопросом оформления гаража не занимались. Читали, что с этого года действует «гаражная амнистия». Для кого она?
– Первого сентября 2021 года начала действовать «Гаражная амнистия», в соответствии с которой до 01.09.2026 года граждане могут оформить в собственность в упрощенном порядке гараж и земельный участок под ним.
Новый закон позволяет гражданам в течение пяти лет до 01.09.2026 г. в максимально упрощенном порядке зарегистрировать право собственности на гаражи и земельные участки под ними.
Хочу отметить, что у гаражных кооперативов отсутствует разрешительная документация (разрешение на ввод в эксплуатацию и строительство) и землеотводные документы. В таких случаях владельцам гаражей приходилось обращаться в суд, чтобы доказать и зарегистрировать свое право собственности.
Основным документом, необходимым для регистрации права, в большинстве случаев являлась справка председателя гаражного кооператива о полной выплате паевых взносов.
Хотелось бы отметить в этом вопросе – какие гаражи попадают под «амнистию»?
Это: объекты капитального строительства, то есть имеющие прочную связь с землей и фундамент; гараж был возведен до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ – до 30 декабря 2004 года; гараж не признан в судебном или ином предусмотренном законом порядке самовольной постройкой, подлежащей сносу.
Алексей из г. Темрюка: «Каких объектов «гаражная амнистия» не коснется?»
– «Гаражная амнистия» не коснётся гаражей, не являющихся объектами капительного строительства; строений, расположенных на территории индивидуального домовладения; объектов, используемых для предпринимательской деятельности по оказанию услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке транспортных средств; ведомственных гаражей; гаражей, расположенных в подземном паркинге многоквартирных домов и офисных зданий; объектов, построенных после 2004 года.
Если вы хотите воспользоваться «гаражной амнистией», необходимо обратиться в администрацию муниципального образования Темрюкский район. Если гараж и земельный участок расположены в Темрюкском районе.
Сразу поясняю, какие документы необходимы.
Владелец гаража может предоставить любые документы, подтверждающие, что он использует данный объект: справка, выданная председателем ГСК, о полной выплате паевых взносов; землеотводные документы; решение о выделении земельного участка под строительство гаража, выданной организацией, в которой человек раньше работал и на территории которой построен гаражный кооператив; договоры о подключении к электрическим или инженерным сетям (заключены до 2004 года); квитанции об оплате коммунальных услуг, например, электроэнергии; членская книжка гаражного кооператива; технический паспорт на гараж и другие документы.
Владислав, г. Темрюк: «Как оформить земельный участок под гаражом?»
– Закон о «гаражной амнистии» предусматривает возможность бесплатного предоставления земельного участка в собственность владельцу гаража. Если участок по каким-либо причинам ограничен в обороте, то его предоставляют в аренду.
В случае, если раньше гражданин не образовывал участок, не ставил его на кадастровый учет и не межевал, то необходимо обратиться в администрацию района с заявлением об утверждении схемы расположения участка. Затем нужно написать заявление о предварительном согласовании предоставления этого земельного участка. К нему приложить все документы, подтверждающие, что гражданин является владельцем гаража.
При положительном решении администрации следует обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он отмежевал участок и изготовил технический план на гараж. Можно самостоятельно заключить с ним договор или заранее уточнить у администрации насчет проведения комплексных кадастровых работ.
После постановки участка на кадастровый учет нужно обратиться в администрацию. Органы местного самоуправления принимают решение о бесплатном предоставлении земельного участка, либо, если имеются ограничения в использовании, либо участок обременен и не должен предоставляться в частную собственность, то его предоставляют в аренду.
По закону в течение пяти рабочих дней с момента предоставления участка в собственность или заключения договора аренды администрация самостоятельно за гражданина подает заявление о государственной регистрации права собственности на гараж и земельный участок.
После регистрации права собственности Росреестр направляет в администрацию выписку, подтверждающую, что право собственности на земельный участок и гараж зарегистрировано. Затем документы передают собственнику объекта. На этом процедура оформления в упрощенном виде гаража и участка под ним завершена.
Елена, г. Темрюк: «Если гараж перешел по наследству, он попадает под «амнистию»?»
– В случае, если гараж, которым гражданин пользуется, был унаследован, необходимо предоставить свидетельство о праве на наследство. Если объект подходит под условия «гаражной амнистии», то, предоставив подтверждающие документы, гражданин может оформить право собственности в упрощенном порядке.
Хочу обратить внимание граждан, что Росреестром разработана методичка с подробной информацией по теме «гаражной амнистии». Данная методичка размещена на портале Росреестра, рубрика «Пресс-центр».
Павел, ст. Тамань: «Сейчас, куда ни коснёшься по оформлению документов, нужна выписка из ЕГРН, для чего она нужна?»
– Хочу указать на необходимость регистрации недвижимого имущества в ЕГРН, так как существуют ранее возникшие права, которые в свое время регистрировались в органах БТИ и местных администрациях. И сведения об этих правах отсутствуют в ЕГРН. К ранее возникшим относятся права, зарегистрированные до 1 января 1999 года (начало работы системы регистрации прав). Это значит, что все документы до указанной даты подтверждают ранее возникшее право заявителя.
Казалось бы, ранее возникшее право является юридически действительным, необходимости повторной регистрации нет. Но по факту получается, что в ЕГРН сведения о правах отсутствуют, значит, есть возможность подделать документ, ввести этот объект в гражданский оборот и обманным путем произвести передачу от добросовестного правообладателя. Кроме того, документы, хранящиеся дома, могут прийти в негодность или быть утеряны.
Рекомендую правообладателям обратиться за государственной регистрацией прав на принадлежащие объекты недвижимости в любой офис МФЦ. Эта услуга – бесплатная. Сведения о правах заявителя будут внесены в ЕГРН. По результатам проведенной государственной регистрации прав заявителю будет выдана выписка из ЕГРН.
У многих жителей Темрюкского района есть недвижимость: квартира, жилой дом, гараж, земельный участок и др. Все объекты недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН, по умолчанию защищены от действий, совершаемых в цифровом пространстве рынка недвижимости.
В то же время Росреестр предлагает правообладателям объектов недвижимости воспользоваться услугой, позволяющей получать информацию о проведении юридически значимых действий в отношении принадлежащего им имущества путем актуализации контактных данных правообладателей (почтового адреса, адреса электронной почты, номера телефона).
Вся информация об объектах недвижимости и ее собственниках, в том числе контактные данные, вносится в ЕГРН на основе представленных заявлений. Некоторые из них были поданы правообладателями много лет назад. Поэтому если долгое время не осуществляется никаких учетно-регистрационных действий с объектом недвижимости, контактные данные правообладателей в ЕГРН устаревают (меняются номера телефонов, почтовые адреса, адреса электронной почты).
Наличие сведений об электронной почте в ЕГРН особенно важно, поскольку это дает возможность правообладателям быстро получать информацию из первоисточника – органа регистрации недвижимости и контролировать все операции с недвижимостью. Так, например, при приостановлении государственной регистрации на указанный в заявлении адрес электронной почты направляется сообщение с детальным разъяснением причин, что позволяет заявителю своевременно принять меры для устранения причин, препятствующих проведению учетно-регистрационных действий. Кроме того, правообладатели имеют возможность получать на электронную почту уведомления об изменении характеристик своего объекта недвижимости, внесенных в ЕГРН (например, об изменении вида разрешенного использования земельного участка, о включении земельного участка в состав зоны с особыми условиями территорий), сообщения о проведении кадастровых работ с соседними земельными участками, уведомление о наложении (снятии) запретов (арестов) на недвижимое имущество.
Для актуализации уже имеющихся контактных данных в ЕГРН рекомендую обратиться с паспортом в любой офис МФЦ.
Кроме того, вышеуказанные сведения в ЕГРН можно актуализировать (внести) путем формирования электронного заявления на официальном сайте ведомства www.rosreestr.ru в «Личном кабинете правообладателя». Обращаем внимание, что для подачи документов в электронном виде необходимо наличие усиленной квалифицированной электронной подписи.
Изменения будут внесены в ЕГРН, о чем заявитель получит соответствующее уведомление.
Валерий, г. Темрюк: «Сейчас Темрюкский район топит. Люди в мае прошлого года купили дом в Темрюке, попали в августовское подтопление и сейчас опять «тонут». Может, можно как-то людей предупредить? Прежде, чем купить, проверьте участок. Кстати, покупатели могут запросить в ЕГРН сведения на земельный участок, предполагаемый к выкупу?
– Ограничение прав на землю является одной из самых насущных тем для обсуждения. Это обуславливается тем, что мало кто из собственников земельных участков понимает свои законные права и обязанности, которыми он наделяется после регистрации права собственности. Именно поэтому раскрытие данной темы является достаточно актуальным вопросом.
Зоны с особыми условиями использования территорий – охранные, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления и другие устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с ЗК РФ.
Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.
Сведения о содержании ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территории предоставляются Росреестром в виде выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Для получения достоверных сведений, содержащихся в ЕГРН, в виде выписки рекомендуем воспользоваться электронными услугами Росреестра на официальном сайте www.rosreestr.ru, либо обратиться с запросом в офис Многофункционального центра «Мои документы» (МФЦ).
Обращаю внимание, что получить сведения из ЕГРН в отношении любого земельного участка может каждый гражданин, независимо от того, является ли он собственником данного участка или нет.
Таким образом, рекомендую гражданам перед приобретением земельного участка запросить сведения из ЕГРН и ознакомиться с характеристиками земельного участка и установленными в отношении данного участка ограничениями.
Людмила, ст. Голубицкая: «Возможно ли продать квартиру, если она приобретена в ипотеку и ипотека с банком не погашена?
– Продать заложенную недвижимость можно до или после погашения ипотеки.
Есть несколько вариантов. Вы можете договориться о продаже недвижимости с предварительным погашением ипотеки. В этом случае объект продается уже без залога. Погасить основное обязательство вы можете за счет собственных средств или средств покупателя, которые он может внести, например, в качестве аванса или задатка. Договор купли-продажи в этом случае оформляется как обычно, особенностей для таких случаев не предусмотрено.
Подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке и о регистрации перехода права собственности на объект можно одновременно.
Если ипотека не прекращена, то на продажу нужно согласие банка (залогодержателя). Если согласие не будет получено, залогодержатель может оспорить сделку и потребовать досрочно погасить долг. Следует иметь в виду, что при продаже недвижимости без погашения ипотеки и снятия обременения залог сохраняется и покупатель становится на место залогодателя. К покупателю переходят только права и обязанности залогодателя. В случае необходимости перевести на покупателя также и обязанности по кредитному договору нужно оформить перевод долга.
В этом случае при составлении договора купли-продажи в дополнение к существующим условиям сделки необходимо указать на то, что недвижимость находится в залоге. Это и служит дополнительным доказательством того, что покупатель знал о залоге и согласился принять обремененную недвижимость.
Виктор, г. Темрюк: «Может ли кто-либо без согласия собственника земельного участка изменить вид разрешённого использования земельного участка? Возможно ли установление сервитута на земельный участок без согласия собственника, а также внесение ограничений на использование земельного участка? Подлежит ли оплате установленный сервитут, если собственник не может использовать часть земельного участка по прямому назначению?»
– По первому вопросу поясняю: если у вас земельный участок находится в собственности, конечно, изменить вид разрешённого использования можно только при вашем участии, соответствующей подаче заявления на внесение изменения в вид разрешённого использования.
Сервитуты бывают как частные, так и публичные. Частные сервитуты заключаются только с вашим согласием путём соглашения сервитута. А публичные сервитуты – без вашего согласия. Поэтому, если это будет публичный сервитут, то, конечно, какая-то часть земельного участка будет ограничена в использовании. Публичный сервитут не подлежит оплате, если не будет это установлено каким-то иным органом, где вы обязаны производить оплату (допустим, судом).
Несколько вопросов, касающихся земли под строительство химзаводов, поступили от жителей ст. Тамань: «Правомерен ли переход прав относительно земельных участков. Просим дать оценку правомерности перехода прав в первичном выделе, постановке на кадастровый учёт, в том числе и с учётом уточнений границ, переводу из одной категории в другую? Может ли Росреестр провести правовую экспертизу землеотводов и правоустанавливающих документов на эти земляные участки?»
– Если земельные участки уже стоят на государственном кадастровом учёте, в отношении данных земельных участков зарегистрировано право, ограничение (обременение) права и данные учетно-регистрационные действия не обжалованы в судебном порядке, то, естественно, данные регистрационные действия являются законными. Все зарегистрированные права могут быть обжалованы только в судебном порядке, должностные лица Росреестра не наделены полномочиями по оспариванию произведенных регистрационных действий. Решение о переводе земель из категории земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию принимается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации Краснодарский край, конкретно – департаментом имущественных отношений, и если был уже осуществлён данный перевод категории земель и он не обжалован, в Едином государственном реестре недвижимости внесены данные изменения и они считаются законными. Еще раз повторюсь, что согласно Закону о регистрации недвижимости государственная регистрация прав может быть оспорена только в судебном порядке.
