В номере 44 была опубликована информация «Край поможет обманутым дольщикам». Известный в Темрюке юрист Андраник Григорян написал свое мнение по этой проблеме.
В процессе жизни граждане вступают в различные правоотношения между собой, с государственными учреждениями и организациями, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, и с другими субъектами гражданских правоотношений. Но для всех субъектов гражданских правоотношений статьёй 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено одно незыблемое правило: не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. Законом такие действия квалифицируются как злоупотребление правом. Именно о таком, как мне кажется, злоупотреблении правом – ином заведомо недобросовестном осуществлении гражданских прав, я хочу рассказать в настоящей статье. Разумеется, по понятным причинам, в статье не будут приведены конкретные фамилии, имена и отчества сторон правоотношений. Но проблема, о которой я расскажу, характерна не только для нашего города, но и для других городов и районов края, и вопросы по ней стоят на контроле у губернатора края.
Речь идёт о строительстве многоэтажных многоквартирных домов так называемого долевого строительства. Изучение судебной статистики и судебной практики показало, что во многих случаях нарушения допускались по вопросам нецелевого использования земельного участка, увеличения этажности строительства, нарушения тех или иных норм и правил строительства, нецелевого расходования денежных средств. Но в нашем городе пошли дальше, как я полагаю, вопиюще нарушив права именно граждан, которые добросовестно передали индивидуальному предпринимателю свои кровно заработанные деньги в надежде своевременно, согласно заключённым договорам, получить свои квартиры. Но всё дело в том, что эти самые договоры индивидуальным предпринимателем были заключены в нарушение п. 1 ч. 2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений). Имею в виду строительство многоквартирного многоэтажного жилого дома по ул. Р. Люксембург, 69 в г. Темрюке на пересечении с ул. Шевченко.
Нарушение заключается в том, что в 2017 году некий гражданин, действуя от имени своего родственника – индивидуального предпринимателя, заключил с гражданами предварительные договоры купли-продажи квартир в доме, строительство которого ещё даже не начиналось, и получил от них деньги за эти квартиры либо в полном объёме, либо в части. Индивидуальный предприниматель обязался заключить основные договоры купли-продажи в октябре 2019 года. Может быть, это еще и было бы ничего, но согласно вышеуказанной норме ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ индивидуальный предприниматель исключается из числа возможных застройщиков, поскольку застройщиком при заключении договора участия в долевом строительстве может быть только юридическое лицо. В частности, в соответствии с ч. 2.1, 2.2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.
Разъясняю, что последствия нарушения условий этих договоров для индивидуального предпринимателя разные. Думаю, что последняя норма была известна как индивидуальному предпринимателю, так и её представителю, который заключал именно предварительные договоры купли-продажи квартир, а не договоры долевого участия в строительстве, и получал денежные средства либо лично, либо на банковский счёт индивидуального предпринимателя.
До настоящего времени на рекламе, которая размещена на ограждении земельного участка, на котором начато строительство со стороны ул. Шевченко, отсутствуют сведения о застройщике, указаны лишь сведения о наименовании объекта, номер разрешения на строительство, и сведения о генеральном подрядчике – ООО «Строй-Интэк», представителем которого является тот самый гражданин, заключивший с гражданами предварительные договоры купли-продажи квартир от имени своего родственника – индивидуального предпринимателя. Это открытая информация в сети Интернет.
В дальнейшем, произошло неблагоприятное для граждан событие: у индивидуального предпринимателя было отозвано разрешение на строительство, а 27.12.2017 г. решением № 402 I.IIIсессии III созыва Совета Темрюкского городского поселения внесены изменения в пункт 2 решения ХV сессии Совета Темрюкского городского поселения III созыва от 23.06.2015 г. № 102 «О внесении изменений в решение XX сессии Совета Темрюкского городского поселения II созыва от 23.11.2010 г. № 127 «Об утверждении генерального плана Темрюкского городского поселения Темрюкский район». Администрации Темрюкского городского поселения поручено привести в соответствие с требованиями действующего законодательства генеральный план Темрюкского городского поселения Темрюкского района в части изменения функционального зонирования территории в кадастровом квартале 23:30:1107052 с изменением территории общественно-деловой застройки на территорию рекреационного назначения. То есть земельный участок, ранее предназначавшийся под строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: г. Темрюк, ул. Розы Люксембург, 69, вновь переведён в «зелёную зону».
Думайте сами, возможно ли на этом земельном участке дальнейшее строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома без повторного решения об изменении функционального зонирования территории данного земельного участка?
В дальнейшем все попытки индивидуального предпринимателя и его представителей по доверенностям оспорить принятые администрацией Темрюкского городского поселения не в ее пользу действия и решения не увенчались успехом. По заявлениям администрации Темрюкского городского поселения к индивидуальному предпринимателю имеются решения Арбитражного суда Краснодарского края: от 30.08.2018 г. об освобождении земельного участка, от 05 февраля 2019 г. о сносе самовольно возведённого незавершённого строительством объекта капитального строительства – восьмиэтажного 82-квартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Розы Люксембург, д. 69, от 07 июня 2018 г. об отказе в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя к администрации Темрюкского городского поселения об оспаривании нормативно-правового акта, действия (бездействия) органа государственной власти, а именно о признании незаконным, и отмене постановления администрации Темрюкского городского поселения от 01.11.2017 г. № 1406 «Об отмене разрешения на строительство от 04.08.2017 г. № 23RU23531101-1801-2017».
Имеется также определение судьи Верховного Суда РФ от 21.05.2019 г. об отказе в передаче кассационной жалобы индивидуального предпринимателя на указанное решение для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04 апреля 2018 года индивидуальному предпринимателя отказано в принятии заявления о признании незаконным и отмене решения № 402 LIII сессии III созыва от 27.12.2017 г. Совета Темрюкского городского поселения Темрюкского района на решение XV сессии Совета Темрюкского городского поселения Темрюкский район III созыва от 23.06.2015 г. № 102 «О внесении изменений в решение XX сессии Совета Темрюкского городского поселения II созыва от 23.11.2010 г. № 127 «Об утверждении генерального плана Темрюкского городского поселения Темрюкский район».
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2020 г. с индивидуального предпринимателя в пользу администрации Темрюкского городского поселения взыскана судебная неустойка в размере 1000 рублей за каждый день неисполнения решения от 05.02.2019 г. о сносе самовольно возведённого незавершённого строительством объекта капитального строительства. Последнее определение Арбитражным судом Краснодарского края принято 22 сентября 2020 года, которым индивидуальному предпринимателю отказано в пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения суда от 05.02.2019 г. о сносе самовольно возведённого незавершённого строительством объекта капитального строительства.
Как говорят, бывает всякое в жизни. Но меня удивляет позиция индивидуального предпринимателя и ее законного представителя, которые отказались вернуть полученные деньги двум моим клиентам, интересы которых я стал представлять уже по имеющемуся в ОМВД России по Темрюкскому району по заявлениям этих граждан материалу проверки в порядке ст. ст. 144-145 УПК РФ. До этого, граждане уже обращались в суд о взыскании переданным ими денежных средств в порядке гражданского судопроизводства. Судебные решения состоялись 11 сентября 2019 г. Несмотря на очевидность права граждан на получение от индивидуального предпринимателя ранее переданных по предварительным договорам денег, индивидуальным предпринимателем эти решения суда были обжалованы в апелляционном порядке. Рассмотрение жалоб состоялись в декабре 2019 г. Решения суда первой инстанции были оставлены в силе. Несмотря на это на возбуждённые исполнительные производства до написания настоящей статьи индивидуальным предпринимателем деньги так и не возвращались.
По имеющимся сведениям, в настоящее время другие граждане, с которыми также заключены предварительные договоры купли-продажи квартир, продолжают ждать «у моря погоды», продолжают надеяться, что индивидуальный предприниматель и действующий от ее имени гражданин, продолжат строительство, и не обращаются с заявлениями ни в правоохранительные органы, ни в суд за взысканием своих денег. Это, конечно же, Ваше, и только Ваше право. Моя цель в настоящей статье – довести до Вашего сведения действительное положение дел. В резюме также прошу учесть, что территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Краснодарскому краю в Темрюкском районе, при осуществлении контроля за соблюдением Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» в Темрюкский районный суд направлено исковое заявление к индивидуальному предпринимателю с требованием устранить нарушения прав неопределённого круга потребителей на получение необходимой и достоверной информации об услугах. Меры приняты по обращению о размещении по настоящее время на ограде земельного участке, в пределах которого осуществлялось строительство, недостоверной информации в части указания сведений о разрешении на строительство № 23 – RU23531101-1801-2017 от 04.08.2017 г., которое администрацией Темрюкского городского поселения отозвано еще 02.11.2017 г. Кроме того, постановлением следователя СО ОМВД России по Темрюкскому району по данному факту возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ст. 200.3 УК РФ – привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Так что время выбора настало.
А. Григорян, адвокат.